根據中國房地產指數系統寫字樓租金指數對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2023 年一季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為 4.74 元 / 平方米 / 天，環比下跌 0.12%。從不同商圈表現來看，一季度寫字樓租金環比上漲的商圈占 32.5%，租金環比下跌的商圈占 63.8%，3.8% 的商圈租金環比持平。
從行業宏觀環境來看，2023 年一季度，疫情影響明顯消退，各地穩經濟政策顯效發力，中國宏觀經濟呈恢復態勢，一季度 GDP 同比增長 4.5%，單季增速較 2022 年四季度提升 2.2 個百分點。從三大需求來看，消費恢復較快、出口增速超預期，投資平穩增長，一季度消費市場持續復蘇，社會消費品零售總額由 2022 年四季度的同比下降 2.7% 轉為同比增長 5.8%；貨物出口總額同比增長 8.4%，其中 3 月同比增長 23.4%，在外部不確定性因素較大的情況下，表現超預期；投資平穩增長，一季度固定資產投資（不含農戶）同比增長 5.1%，增速與 2022 年全年持平，其中房地產開發投資同比下降 5.8%，降幅較 2022 年全年收窄 4.2 個百分點，對固定資產投資的拖累減弱。
從服務業運行情況來看，2023 年一季度，服務業加速恢復，服務業增加值同比增長 5.4%，單季增速較 2022 年四季度提升 3.1 個百分點；2023 年 1-3 月，服務業商務活動指數持續位于擴張區間，且連續 3 個月上升，其中 3 月服務業商務活動指數為 56.9%，較上月和上年同期分別提升 1.3 個百分點和 10.2 個百分點。
整體來看，2023 年一季度，宏觀經濟呈恢復態勢，企業經營情況亦有所好轉，部分存在擴張意愿的企業開始著手尋找辦公空間，重點城市寫字樓市場復蘇跡象初顯，但由于經濟恢復基礎尚需鞏固，企業在辦公空間租賃方面決策仍相對謹慎，加上從租賃意向到交易落地仍需一定時間來轉化，一季度寫字樓市場需求端尚未明顯改善。價格方面，部分城市新增供應陸續入市，寫字樓仍存在空置壓力，部分業主選擇 " 以價換量 "，通過下調租金吸納租戶，多重因素影響下，2023 年一季度寫字樓租金指數監測的全國 15 個重點城市主要商圈寫字樓平均租金環比繼續下跌，但跌幅較 2022 年四季度收窄。
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▍租金變動：2023 年一季度重點城市主要商圈寫字樓租金環比下跌 0.12%
圖：2019 年二季度 -2023 年一季度全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金及環比變化
根據全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2023 年一季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為 4.74 元 / 平方米 / 天，環比下跌 0.12%，跌幅較 2022 年四季度收窄 0.06 個百分點。2023 年一季度，宏觀經濟實現穩開局，企業生產經營有所恢復，帶動寫字樓市場活躍度提升，但整體來看，企業經營的恢復仍存在不確定性，寫字樓市場需求端尚未完全恢復，疊加新增供應陸續入市，重點城市寫字樓市場依舊承壓，租金繼續下跌。
▍商圈表現：超六成商圈寫字樓租金環比下跌，天津華苑、青島五四廣場等商圈跌幅較大
2023 年一季度，一線城市樣本中，33.3% 的商圈寫字樓租金環比上漲，66.7% 的商圈寫字樓租金環比下跌。二線城市樣本中，31.8% 的商圈寫字樓租金環比上漲，61.4% 的商圈寫字樓租金環比下跌，6.8% 的商圈寫字樓租金與上期持平。整體來看，部分金融服務、高端商貿、總部經濟等現代服務業發達的核心商圈樓宇經濟優勢突出，一季度問詢量增加，業主方預期提升，寫字樓租金環比小幅上漲。而部分商圈因租戶企業整合辦公場所等因素，存在較多的退租現象，空置壓力加大，業主方選擇下調租金以盡快消化退租面積；此外部分在樓宇品質、區位交通等方面競爭力欠佳的非核心商圈樓宇亦選擇下調租金，以期降低空置壓力。
圖：2023 年一季度寫字樓租金環比漲跌幅較大的商圈
2023 年一季度，32.5% 的樣本商圈寫字樓租金環比上漲，占比較 2022 年四季度增加 5.0 個百分點。具體來看，上海虹橋商圈寫字樓租金環比漲幅最大，為 0.75%；深圳后海、蘇州獅山、成都人民南路 3 個商圈環比漲幅在 0.5%-0.7% 之間，成都金融城、武漢武廣萬松園、杭州西溪、深圳寶安中心區等 14 個商圈環比漲幅在 0.1%-0.5% 之間，杭州錢江世紀城、成都東大街等 8 個商圈寫字樓租金環比漲幅在 0.1% 以內。
與此同時，63.8% 的樣本商圈寫字樓租金環比下跌，占比較 2022 年四季度下降 7.5 個百分點。具體來看，天津華苑商圈、青島五四廣場商圈寫字樓租金環比跌幅在 1.0% 以上，其中華苑商圈跌幅相對較大，為 1.15%；北京望京、天津小白樓街等 6 個商圈環比跌幅在 0.5%-1.0% 之間，南昌紅谷灘中心區、上海中山公園、重慶加州新牌坊、上海靜安寺等 38 個商圈環比跌幅在 0.1%（含）-0.5% 之間，北京亞運村、深圳地王等 5 個商圈寫字樓租金環比跌幅在 0.1% 以內。杭州錢江新城、?？跒I海大道、?？趪Q 3 個商圈寫字樓租金環比持平。
▍租金趨勢：2023 年新增供應或加速入市，部分空置壓力較大的商圈租金仍將承壓
2023 年一季度，宏觀經濟運行及企業經營情況均有所恢復，重點城市寫字樓市場復蘇跡象初顯，市場活躍度有所提升，但需求釋放動能稍顯不足。部分業主選擇 " 以價換量 "，下調租金以吸納租戶，穩定項目出租率，一季度寫字樓租金指數監測的全國 15 個重點城市主要商圈寫字樓平均租金環比繼續下跌，但跌幅較上年四季度收窄。
短期來看，二季度，部分城市或將有較多的新增供應入市，在需求端尚未完全恢復的情況下，部分區域寫字樓空置率或將抬升，租金仍面臨下行壓力。
▍供需趨勢：寫字樓市場需求端仍有待恢復，疊加新增供應陸續入市，部分城市甲級寫字樓供大于求態勢加劇
1 ) 總建筑面積：一季度北京、上海、重慶等城市均有新增供應入市
圖：截至 2023 年一季度重點城市甲級寫字樓總建筑面積
根據中指數據，截至 2023 年一季度，重點城市甲級寫字樓總建筑面積共 3.57 億平方米，其中北京、上海、重慶等城市均有新增供應入市。其中，一線城市甲級寫字樓項目總建筑面積共 1.80 億平方米，占重點城市甲級寫字樓總量的 50.4%，存量相對較多，北京、上海甲級寫字樓總建筑面積均超 5000 萬平方米，深圳、廣州在 2000-3000 萬平方米之間。二線代表城市甲級寫字樓項目總建筑面積共 1.77 億萬平方米，占重點城市總量的 49.6%，不同二線代城市存量存在差異，杭州、成都甲級寫字樓總建筑面積在 3000 萬平方米以上，武漢、重慶、南京、長沙、天津在 1000 — 3000 萬平方米之間，蘇州、青島、南昌在 1000 萬平方米以內。
2 ) 空置率：需求端尚未有明顯改善，超半數代表城市甲級寫字樓空置率環比上升
2023 年一季度，重點城市甲級寫字樓市場活躍度整體有所提升，帶看量增長，亦有部分新增需求陸續釋放，但凈吸納量尚未有明顯改善。一方面是由于從租賃意向到交易落地仍需一段時間轉化，尤其是大面積租賃的決策周期延長；另一方面是由于部分企業出于成本控制原因，選擇遷址價格更具優勢的乙級寫字樓或產業園區。同時，部分商圈及樓宇受租戶行業調整、辦公空間整合等因素影響，仍存在大面積退租現象。整體來看，一季度重點城市甲級寫字樓市場需求端尚未完全恢復，疊加部分城市新增供應陸續入市，樓宇空置壓力增加，超半數代表城市甲級寫字樓空置率環比上升。
圖：2022 年二季度 -2023 年一季度重點城市甲級寫字樓空置率
根據中指數據，2023 年一季度，一線城市甲級寫字樓空置率相對較低，其中廣州最低，為 11.4%；二線代表城市中，杭州甲級寫字樓空置率為 12.1%，市場供求相對平衡，重慶、天津、武漢、青島、長沙等城市甲級寫字樓空置率則在 28% 以上，空置壓力相對較大。從空置率變化來看，一線城市中僅深圳甲級寫字樓空置率環比下降，二線城市中成都、南京、重慶、天津甲級寫字樓空置率環比上升。
2023 年二季度至四季度，重點城市甲級寫字樓新增供應或將陸續入市，全年供應水平或超過 2022 年，部分新增供應較多的城市甲級寫字樓空置率或繼續抬升。
▍大宗交易：一季度市場延續 2022 年低迷態勢，二季度宏觀經濟或加速恢復，內資賣家投資信心或有所提升
表：2023 年一季度 15 個重點城市部分大宗交易案例（交易金額 >10 億元）
2023 年一季度，重點城市大宗交易市場延續 2022 年低迷態勢，寫字樓租金指數重點監測的 15 個城市僅監測到已成交大宗交易 14 宗。分城市等級來看，一季度一線城市共監測到已成交大宗交易 9 宗，其中上海 5 宗、深圳 3 宗、廣州 1 宗；二線代表城市共監測到已成交大宗交易 5 宗，其中南京 2 宗、武漢、長沙、杭州各 1 宗。
以披露交易金額的交易計算，2023 年一季度重點城市共監測到已成交大宗交易 135 億元。分城市等級來看，一線城市交易金額為 101 億元，占比約 75%，其中上海交易金額約 49 億元，深圳約 39 億元，廣州約 13 億元；二線城市交易金額為 34 億元，占比約 25%，其中南京、武漢交易金額相對較大，分別為 21 億元、12 億元。
圖：2023 年一季度 15 個重點城市大宗交易宗數占比（按買家類型、物業類型分）
市場監測：https://www.cih-index.com/
分物業類型來看，一線城市優質寫字樓資產依舊最受投資者青睞。2023 年一季度，重點城市大宗交易以商辦物業為主，其中以寫字樓為標的的大宗交易宗數占比最大，約 64.3%，其次為綜合體，占比約 21.4%，商業類標的占比約 14.3%。
以披露買家企業的交易計算，2023 年一季度，內資買家交易宗數占比約 92.9%，依舊主導大宗交易市場需求，其中自用型買家占比超 4 成。
總體來看，2023 年一季度，宏觀經濟仍處疫后恢復階段，回升基礎尚需鞏固，重點城市大宗交易市場延續 2022 年低迷態勢，尤其是投資型買家的投資決策偏謹慎。隨著穩經濟政策進一步顯效發力，二季度經濟有望加速恢復，重點大宗交易市場活躍度有望逐漸恢復，尤其是內資買家的投資信心有望回升，但在全球通脹仍處高位，世界經濟增長不確定性因素突出的形勢下，外資買家或繼續保持相對謹慎的態度。從資產類型來看，消費基礎設施納入公募 REITs 試點范圍或將提升投資人對零售類物業的關注度；同時，在強化科技創新對產業發展的支撐的背景下，新經濟產業園、數據中心等產業地產、工業地產標的的交易活躍度或將提升。
