戴德梁行今日發布年度報告《大中華區寫字樓供應/需求前沿趨勢》。報告顯示，截至2022年第四季度末，我們在大中華區21個主要城市核心商圈的甲級寫字樓市場統計到存量總計約6,526萬平方米；全年市場凈吸納量總計約100萬平方米，較2021年下降74.3%。
在六大主要城市中，臺北的空置率最低，為2.8%。而二線城市中，杭州的空置率最低，為16.6%。
*2022年下半年值 **歷史數據庫有調整 資料來源：戴德梁行研究部
戴德梁行華東區研究部及大中華區內容主管Shaun Brodie表示：“大中華區多個城市的優質寫字樓供應量預計將在今年進入高峰期。在2023年至2026年期間，預計將有多個新興商圈有大量新增供應交付入市。不少企業將尋求性價比高的優質辦公空間，這將持續推動各城市商業格局的多極化發展?！?/p>
戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英表示：“展望2023年，經濟持續向好、政策導向積極并且內地疫情防控措施持續優化，我們認為中國優質寫字樓市場將穩步復蘇?！?/p>
近期政府政策的指導以及商業、社會和生活方式的變化都可能為以下行業提供新商機：
? TMT（電信、媒體和科技行業）；
? 醫療健康行業；
? 零售商貿行業；
2023年，我們預計，包括總體經濟狀況，政府政策和各個城市的發展規劃在內的各因素疊加將有助于擴大寫字樓的租賃需求。
北京
2022年，北京全市甲級寫字樓新增供應同比下降32.1%，為423,858 平方米，其中30.2% 位于五大核心區域，69.8%位于新興商圈，新興商圈供應持續上升。全年共迎來9個甲級寫字樓的入市，和2021年基本持平，但體量都相對較小。
受疫情、經濟下行壓力和外部環境不確定性等多重因素影響，2022年北京寫字樓市場租賃需求明顯下降，部分企業也出現縮減面積和退租的現象。全年甲級寫字樓凈吸納量為17.3萬平方米，同比下降79.4%。TMT、金融業及專業服務業仍位居2022年北京寫字樓成交租賃的前三甲，占比分別為43.2%、25.0%和13.6%。
隨著疫情的放開及經濟活力的快速釋放，寫字樓市場也將逐漸復蘇，不管是需求和供應都有望較2022年有較大提升。未來三年，預計北京寫字樓市場還將迎來約209.2萬平方米的新增辦公空間。大量新增供應的入市將加劇市場的競爭，短期內市場租金仍將面臨下行壓力，但同時也將為租戶帶來最佳的租賃談判窗口期，市場成交量也將迎來大幅提升。
上海
2022年，上海甲級寫字樓市場受到本土疫情影響較大。盡管如此，大量新增供應進入上海新興商圈，幫助甲級寫字樓總存量超過1,500萬平方米。
同時，市場成交量放緩。上海甲級寫字樓全年凈吸納量為625,725平方米，較2021年有所下降。全年，專業服務、TMT、金融等行業成交面積仍占據主導地位，約占錄得交易面積的23.8%、17.4% 和 17.4%。
未來，隨著人工智能和互聯網等更先進技術的應用和落地，數字經濟有望繼續為上海的眾多行業帶來變革。貿易、教育、生命科學、媒體、市場營銷、金融科技、資產管理、新零售、高端制造和現代物流等行業都有望出現相關變革性的新商機。
此外，許多因之前疫情而推遲的辦公項目計劃于今年進入市場。這些項目有可能在2023年為上海寫字樓市場新增超過200萬平方米的優質供應。最后，整體市場將從疫情中逐漸恢復，將有更多資本涌入上海以支持本土的樓宇經濟。
深圳
2022年，深圳有597,950平方米的甲級寫字樓新供應投入使用，其中前海占比最高，達到56.5%；福田CBD及后海另各有約13萬平方米的新供應。
全年而言，市場需求整體放緩，年內凈吸納量共錄得22.2萬平方米，較2021年銳減66.3%。年末甲級寫字樓空置率錄得22.8%，較上年末上升3.6個百分點；四季度的平均租金面價明顯松動，結束了連續7個季度環比變幅小于1個百分點的相對平穩態勢，環比下降1.8%至每月每平方米203.5元，同比則下降3.3%。
金融、TMT、專業服務業依然高踞需求前三甲，但各自占比出現較大變化：金融業在租賃成交中的占比達36.5%，同比上升約10.9個百分點，超越TMT重新成為深圳甲級寫字樓最大需求來源；TMT占比同比下降約15.1個百分點；專業服務業占比上升5.9個百分點。
前期疫情因素導致的工期及招商進度延后推高2023年新增供應量將達到132.8萬平方米，龐大供應帶來的競爭壓力嚴峻。展望未來，隨著深港兩地全面通關，商務交流回暖趨勢明顯，中長期經濟復蘇可期，并有望支撐寫字樓需求端重歸景氣，但集中供應背景下，租金走低、空置率走高的局面或將在中短期延續。
廣州
2022年，廣州甲級寫字樓市場延續了去年活躍的供應態勢，全市迎來6個新項目、合計416,953平方米新增供應的入市，持續放量的新增供應將全市總存量推高至6,034,199平方米。
過去一年，疫情在國內主要城市的反復對經濟社會發展和城市運行帶來極大挑戰，令經濟復蘇的節奏受到影響，企業在辦公租賃決策上表現出保守與審慎的態度。以成本控制為核心驅動的搬遷和續租成為最主要的租賃活動。廣州甲級寫字樓市場需求普遍呈現縮減態勢，全市全年凈吸納量大幅回落，并呈現負值。
穩增長政策背景下，內資企業仍然是廣州甲級寫字樓市場的成交主力，全年租賃面積占全市成交總量的72.6%。其中，專業服務業作為疫情期間辦公需求表現相對活躍的行業之一，貢獻了28.4%的租賃面積，同比擴大15.1個百分點，業務的穩健發展催生了相關企業對于辦公空間的需求。
未來五年，廣州還有371.9萬平方米的甲級寫字樓供應將投入使用，屆時全市總存量將上升至943.6萬平方米。預計短期內空置率仍將繼續承壓。未來隨著市場參與主體信心的回歸，更多實體行業得到發展，將為甲級寫字樓市場帶來支撐，也將成為推動市場活力重啟的關鍵。
香港
2022年，香港甲級寫字樓市場共有6個新供應項目落成，全部均坐落于非核心商圈。以上6個項目共為市場帶來約266,500平方米的辦公空間，同時使整體待租率由2021年的13.6%升至2022年尾的16.7%。
吸納量方面，繼連續兩年錄得負吸納量后，2022年全年凈吸納首次重返正數至23,300平方米，主要受年內落成新增寫字樓供應的預租樓面支持。
至于需求方面，跟往年趨勢一致，2022年的新租賃成交（按租賃面積計算）繼續以金融業和專業服務行業為主導。此外，公營機構所占的市場份額亦有所提升，為市場注入新需求動力。
2023年，隨著政府全面落實中港通關安排以及放寬各項防疫檢疫限制，預計整體營商氣氛將逐步復常，有助帶動及恢復內地企業來港設立寫字樓的需求，使年內的寫字樓租金跌幅有望收窄并穩定下來。
臺北
2022年全年，臺北僅新增1棟A級辦公大樓(玉山敦北第二總部大樓)，新增供給面積約為28,800平米。
2022年整體市場凈胃納量約35,200平米。其中玉山敦北第二總部大樓作為銀行總部擴編，占整體胃納量80%，其余租賃活動以中小面積居多，依租賃交易統計，2022年整體平均租賃交易面積約2,100平米。
預估至2025年，臺北A級辦公大樓新增供給預計約33萬平米，約等同現有A級辦公大樓總量的13%。核心地段的舊A級辦公大樓面對競爭壓力及企業對ESG永續發展的重視，對其硬體升級將成趨勢。擁有靈活空間使用并滿足永續需求之A級辦公室將成為辦公市場企業首要考量條件。
