上海二季度辦公樓市場凈吸納量環比回升 租金依然維持下跌趨勢

二季度辦公樓市場凈吸納量環比回升

世邦魏理仕7月12日發布的《2023年上半年上海地產市場回顧與展望》顯示，今年上半年，上海優質寫字樓市場凈吸納量為21.9萬平方米，較去年同期下降31.6%，環比下降3%。

世邦魏理仕華東區研究部負責人陸燕向記者表示，“上海寫字樓市場需求溫和復蘇，略微弱于預期?！?/p>

上海上半年辦公樓市場凈吸納量主要受一季度數據拖累，事實上，今年二季度起，相關數據已有所回升。世邦魏理仕數據顯示，今年二季度，上海優質辦公樓市場凈吸納量18.05萬平方米，較今年一季度具有明顯回升。

仲量聯行跟蹤的甲級辦公樓市場也顯示，今年二季度，上海甲級辦公樓市場凈吸納量16.04萬平方米，較一季度5萬平方米環比增長2.2倍。

其中，中央商務區凈吸納量為6300平方米，多數租戶仍采取謹慎的租賃策略，部分選擇縮小租賃面積，新竣工項目的總部性租賃需求起到支撐作用。非中央商務區凈吸納量為15.42萬平方米。仲量聯行上海商業地產部資深董事王岳表示，“新項目的預租貢獻了二季度主要的吸納面積，特別是前灘、蘇河灣等熱門板塊內的新竣工項目，以及提供租金激勵政策及議價空間較大的項目?！?/p>

記者注意到，上海辦公樓市場上半年主力需求首位仍為金融機構（非銀金融、證券、基金），以新設和升級需求為主，聚焦陸家嘴區域；專業服務業位居第二，其中咨詢及律所占比較多，咨詢行業中數據服務的相關需求為上半年新興的活躍領域；TMT位居第三，以平臺互聯網、軟件系統開發類的新租需求為主。

辦公樓市場租金仍維持下跌趨勢

租戶謹慎的租賃策略，加上持續增加的供應量，讓上海辦公樓市場租金和空置率依然承壓。

陸燕表示，今年上半年，上海優質寫字樓市場租金報價較去年年底下降1.1%至每月每平方米272.6元。其中，跌幅較為明顯的區域是真如與大寧，租金下跌主要受新增供應持續增加加劇市場競爭以及過往項目去化速度的影響，部分業主對市場預期轉弱，主動小幅下調租金，以期占據更多市場。

王岳同樣表示，由于租戶放緩其租賃進程，業主心態有所調整，今年二季度上海甲級辦公樓市場整體租金延續下行趨勢。其中，成本節約型外遷和續租率上升，疊加未來供應放量的影響，中央商務區租金環比下跌1.7%；非中央商務區甲級辦公樓租金環比下跌2.0%，二季度新增供應激增，空置率較高的項目和板塊租金下行壓力加劇。

根據仲量聯行提供的數據，今年二季度，上海中央商務區內，長寧區兩個新項目共計10.4萬平方米竣工入市，中央商務區空置率環比上升1.1個百分點至11.9%。非中央商務區共計六個項目竣工入市，新增供應量逾63.3萬平方米，空置率因而環比上升3.6個百分點至27.7%。

世邦魏理仕華東區顧問及交易服務|辦公樓部負責人張越表示，“今年下半年，上海寫字樓市場預計約有95.3萬平方米的新增供應，是近十年來的最高水平。從供應區域看，集中分布在花木、徐匯濱江、真如等板塊，預計這些區域的空置率將明顯抬升，租金承壓?！?/p>

“從五年來的平均水平看，今年的供應量遠遠高于五年平均，但需求量卻低于過去五年平均水平?！蓖踉辣硎?，“目前上海甲級辦公樓市場處于不均衡狀態，供需失衡最終會反應在價格上?！?/p>

中資企業仍是辦公面積增長主力需求

世邦魏理仕同時發布的《2023年中國內地辦公樓租戶調查》顯示，中外資企業信心均逐步回歸，超過3/4受訪企業對2023年營收持增長預期，42%未來計劃增加辦公面積，這一比例較2022年小幅提升4個百分點，但明顯低于2021年的59%。

本次調查中，中資企業繼續呈現更強的增長動能，52%的中資企業計劃增加辦公面積，同比上升10個百分點。從細分行業來看，寫字樓租賃需求的三大主力引擎——金融、科技互聯網和專業服務業分別占據擴張意愿榜單的前三位。制造業和醫藥及生命科學行業計劃未來增加辦公面積的企業占比也分別提升了13和18個百分點。

租賃策略方面，近八成受訪企業表示，未來三年房地產租金支出的增速將不高于整體運營成本的增速。租金預算直接影響企業房地產策略，其中計劃增加租金成本占比的企業具有強勁的擴租和升級意愿。在計劃降低租金成本占比的企業中，就現有租約進行重新談判、行使租約到期或縮減權、辦公室整合和區位搬遷是被租戶較多選擇的房地產策略。

無論是擴租升級還是收縮整合的策略，租戶均不同程度地對設施使用權和租賃靈活性表示關注。超過六成的企業希望將所在樓宇服務、設施和靈活辦公空間使用權納入租約。逾1/4的租戶希望業主提供裝修房作為提升其租賃策略靈活性的選項之一。

隨著大部分員工回歸辦公室，調查還顯示，2023年30%的企業計劃增加固定工位，占比較2022年提升10個百分點。

調查同時顯示，更多企業愿意接受綠色溢價，受訪企業中16%有意愿為搬遷至綠色樓宇增加租金支出，較去年大幅提升13個百分點。